學生宿舍好經營嗎 - 汽車

By Connor
at 2010-04-30T00:00

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最近有個機會可以承接管理一棟學生宿舍，但我沒有過類似的管理經驗，完全摸不著頭緒，想請問各位大大給個意見，是否可以接手：
宿舍位置在長榮大學附近，屬合法建物，樓高五層，戶數70全部都是套房，每間約有四坪大，但沒有電梯，之前有租學生，目前整修階段沒有開放經營，預計五六月修繕完成後，七月份開始招租營運。
一、整棟樓需要安裝哪些設施?
二、套房裡除了基本的床、桌、椅、衣櫥、冷氣、衛浴（熱水器）外，其他還需哪些
配備？
三、需要管理人員24小時都進駐管制嗎
四、月租3600~4000會不會太貴?沒有電梯學生能接收嗎
五、那裡出租率高嗎
還有其他我不清楚的地方請各位大大提出來指導一下

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By Kyle
at 2010-05-01T06:57

一、還要有滅火設備、火災時照明系統、還有公用的飲水機跟洗衣機+晒衣場
二、網路線跟第四台
三,、看住戶還有你成本的需求，我家的套房一個月只收三百塊管理費，所以
只有早上有警衛。但是~~~老實跟你講，沒警衛的時候還是有出事的時候
某次有個住戶跟外人有糾紛,好像是來抓姦的,因為沒有警衛所以外人就隨
便帶了警察進去，而且還瘋狂的亂敲門,所以建議你最好只租學生，而且要
保留租給對方的權利，因為如果有不正常的房客進去，就會騷擾到其他學
生，也會增加你管理的困難。之前我們有租給逃家的外籍配偶，這女的在
　　酒店上班,男友不務正業又對她家暴,所以把我們的內裝都砸壞了，也
　　虧欠電費逃走了。
四、要看你的客群怎麼樣覺得，行情價要看你們周邊的,基本上沒電梯要看學
　　生怎麼想,如果你們附近的同樣的房子都有電梯,
　　
　　電對學生的質疑，你也只能說這樣省公共區域的電費就好了。
五、我覺得不好做。如果你們那邊供大於需，就會很競爭，像我們那邊的
　　套房,一個月收四千,其實買房子都幾十萬的成本，可是，學生的問題很多
　　有那種腦殘不會轉帳的，還有那種窮得要死房租不能如期給的，還有那
　　　　種天兵跟房東約好然後沒有打電話爽約的,後來問她說那天你怎麼
　　　爽約沒給房租，（房東又不是住那附近，開了快四十分鐘的車子去套　　
　　　　房找他），結果他只淡淡回了句：我打工,現在的小孩有點奇怪，
　　　　好像覺得別人寬許他、配合他很理所當然,有事不能來或是有苦衷
　　　　還有像轉帳不會也不願意學，～～～～～～
　　　　所以房東如果不是住附近、而且對他們太熱心，就會增加很多成本
　　　　（來回這樣開車去收房租油錢很貴的）
　　　　　
PS我個人覺得台北的房東比較好賺，因為一來他們租金比較高，二來台北的房東很敢拒絕，就算沒床、沒網路線、沒第四台，他們也都不會擔心客人不方便，因為市場的需求量大，所以他們不用像中南部為了設備投注大量的成本，還可以收高額的租金，算起來真的比較好。而且台北的房東也沒有寬限房租或是管你會不會賺帳的，房租沒到、慢了，就是一直不停的電話催款，而且寒暑假學生沒住，也都照算錢。但中南部就比較難做到這樣，因為供大於需的問題。

By Steve
at 2010-05-01T09:28

良心的建議找房客要像面試新進人員一樣每一個細節都要詢問仔細點要不真的麻煩我自己的經驗出租一群大學的學生素質有夠差衛生習慣差在陽台抽至少有1-2000隻的菸蒂
廁所浴室髒到不行都沒有再清洗還養狗免費提供的沙發慘不仁賭房租一延再延晚上夜深人靜聽音樂大聲喧樺我真的快發瘋每天接到鄰居的抱怨電話我做出請他們搬走的決定寧願從新找新房客也不願再租給學生了

By Zanna
at 2010-05-03T07:52

不太清楚那邊的情況
不過基本上
1. 你最重視的應該是「消防」及其他出入管理等等安全面的問題
70戶要是每個人都給你帶個朋友回家，早晚要出事的
另外70戶的建築物萬一發生火災可不是開玩笑的，可能賠的都賠不起
所以建築物裡，消防設施要完善（最好每間都有煙霧偵測器）
另外也可能需要「監視系統」
2. 現在大學生最重視的應該是「網路」
你的戶數高達70戶，可能需要專業協助規劃和管理
才不會因為網路速度太慢，引起糾紛和抱怨
3. 所有東西都要「白紙黑字」，要訂立管理規則並強力執行
除了萬一發生法律上的問題時的護身符之外
風評才會好，學生也才願意租

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