某超有名氣建設出租店面爭議...賠錢問題 - 貨車

By Sandy
at 2011-01-16T00:00

Table of Contents

各位朋友先感謝您們的關心與懂法律的朋友回答~~
我向一家專門承包校園等商場再分租給店家的公司(簡稱二房東)租了一個店面.房屋所有權人是某超有名氣之建設公司(簡稱大房東)
我們租的店面在一樓.沒地磚.沒閣間.只有一些預留水電管線.我們依建築物原有廁所化糞汙水管位置安裝了馬桶.裝潢第5天時.大房東的管委會跑來說我們管線沒裝好導致B3樓層積水及導致弱電系統損害估價近10萬元...當時馬桶只安裝不到3天.尚未營業只有3個施工師傅用過馬桶.其它皆無排水......事發3第日我與大房東管委及二房東之企業所屬水電師傅一同至B3會勘..確認弱電系統上有一超粗的化糞汙水管沒有銜接也沒用蓋子塞住就開著口直對著那昂貴的機器.且就是我這戶的管線........起初二房東也主張這是大房東的責任.商場所有店面化糞汙水管都裝了唯獨我這家沒裝.他們雙方點交時也沒告知.大房東說他針對的是二房東. 談判開會時請我離場.
我的問題
1. 2個房東現在拿合約書上有寫施工前七日需覆上設計圖.+施工細節.+施工圖給二房東與大樓管委會為由說:我沒給是我有錯啦~~ 欲加之罪何患無詞這2件事情不相干吧.房東可以說我們違規嗎合約書記載:我自行裝潢或工程不合法令規視同違約.要賠15萬違約金給二房東.

2. 他們多次談判結果大房東認為他也有疏失之處.但他不願全認賠.要我們一起賠.當分母.我不賠的話二房東可從我交付的保證金中扣除嗎
3 . 我可以主張房東應有義務將這種管線安裝好再出租吧或應盡告知之義務呢法律的條文有這條嗎
其實這個商圈好幾家也都有一些不同的問題.真是氣人ㄝ
請幫幫我吧

已更新項目:
補充出租時只看店面現場.B3那條沒接到的化糞管是連大房東.2房東.管委會都是事發後大家一起去勘查才知道沒接到的.不是我明知他沒接.若知道的話請水電去接也花不了1000的~~
初次租屋.不知整棟大樓B4~18F都要請師傅檢查一次呢下次知道了
2 個已更新項目:
感謝ghost與青玉
合約書有前一個月施工期免租金之優惠.
這商場是新成立的.整個是毛批.只有預留管線而已.不施工裝潢跟本無法營業.
請問青玉大師:我是否可主張合約書有前一個月施工期免租金之優惠.
大房東與2房東真的都知道我們要施工..施工時有向管理室告知大型貨車進出施工申請大車進入該廣場等...雖我未提出施工前七日需覆上設計圖+施工細節+施工圖』給二房東與大樓管委會.就算我給了也只是一樓店面位置.並依原有管線安裝了馬桶.但那管線在B3顯然是建商承包商.大房東與2房東直到出事了去勘查了才確認是屬於我這個店面的管線.未出事前都不知道它沒接好了.我有沒給施工圖B3都會漏水的.並不屬於我施工不當吧
3 個已更新項目:
當初2房東也主張是大房東未盡告知或完善交屋的責任..硬要凹.但經與大建商房東開會後大房東承認他們也有錯.要求一起分攤賠錢.在返回要我賠錢...那2房東不是自掌嘴巴了.
因為此事我們還不得不將開慕日延後了十幾天...其實那管線還是大房東在請當初的承包商去安裝好的.這十幾天不能營業的損失可以請求房東賠償嗎(鄰居都說他們賠啦)....

Tags: 貨車

All Comments

By Annie
at 2011-01-19T11:00

1. 這的確是兩回事 . 施工前給設計圖的約定 , 是為了防止房客亂裝潢毀損房屋 , 屬房客的保管房屋義務(民432) ; 而房客信賴房屋化糞污水管已接通 , 沒有查證義務 , 這是屋主的交付及保持房屋義務(民423) , 責任在屋主(或建商) , 與房客無關 . 你可以抗辯 .
2. 其實此疏失應該屬於建商 , 建商有義務擔保房屋無瑕疵(民354) , 把不完整的房屋賣人 , 就要負損害賠償責任(民191-1) . 回到問題 , 你們不需要賠償 .
3. 如上 , 再貼法條給你 .
2011-01-16 13:46:55 補充：
民法第 98 條（意思表示之解釋）
解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句
民法第 432 條（承租人之保管義務）
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。-
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
民法第 423 條（租賃物之交付及保持義務）
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
2011-01-16 13:48:19 補充：
民法第 354 條（物之瑕疵擔保責任與效果）
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第 191-1 條（商品製造人之責任）
商品製造人因其商品之通常使用或消費所致他人之損害，負賠償責任。......
2011-01-16 17:55:13 補充：
青玉大師基本上說的沒錯 , 但小弟有一些補充 .
民法第 247-1 條（附合契約）
依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：
......二、加重他方當事人之責任者。......
消費者保護法第 11 條
......
定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。

By George
at 2011-01-17T02:24

您好：1.簽訂契約時契約書上有註明『施工前七日需覆上設計圖+施工細節+施工圖』給二房東與大樓管委會』，基於『契約自由原則』，只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項，經過雙方同意並簽名(或是蓋章)後，亦可成為契約之一部分。民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是：在私法關係中，個人之取得權利﹑負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。所以，只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗，也不牴觸公法的情形下，契約即可成立。因此因為承租人於施工前衛依照約定給房東與管委會『設計圖+施工細節+施工圖』，對於施工後所造成之損害，房東有權依照民法第184條規定對承租人提出賠償要求。2.雖然按民法第423條租賃物之交付及保持義務的規定，房東理應按照契約所約定交付房屋，但是契約中既然已經說明承租人於施工時必須給予房東與管委會設計圖+施工細節+施工圖，即表明房屋如需施工改造，應徵求房東與管委會依同會勘與同意後方可施工。承租人未依契約告知房東，造成大樓之相關損害，房東依法有權依照契約約定對承租人提出相干賠償要求。3.當初簽訂契約時，承租人若未主張房東應先將管路設備處理好，就與房東簽訂租賃契約，表示承租人對於房屋相關設備之不完全表示認同，而承租人要對承租物增設相關設備，理應以口語或是文字書信照會房東。因為契約以詳盡註明相關事項，承租人不能以房東未盡告知義務，當增設相關設備造成損害時拒絕賠償。承租人若是與房東協調無法達成共識，就是到當地調解委員會提出調解申請；當雙方調解不成立，最終就是到法院提出相關的民事訴訟，由法官依照雙方所提出之舉證來判定孰是孰非。有關租屋的法律問題與相關條文、糾紛解決範例，可以參考[崔媽媽基金會]網站。網址：http://www.tmm.org.tw/tindex.html%E5%8F%83%E8%80%8... 違反強行法之效力法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。第72條違背公序良俗之效力法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。第153條契約之成立當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。第184條獨立侵權行為之責任因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民事訴訟法第277條舉證責任之分配原則當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。
2011-01-17 19:34:23 補充：
二房東與承租人簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年台上字第424號民事判例參照）。本件二房東與承租人簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。
2011-01-17 19:44:01 補充：
因此對於協商後的相關賠償，因為當初承租人並不是與房東簽約，而是與二房東簽訂契約，依照民法規定當承租人受到相關損害時，當然是對簽訂契約的二房東提出賠償要求。

By Eden
at 2011-01-18T16:29

我也租過屋,就我的見解:
1.二房東對大房東負責,你是對二房東負責,所以它們開會不關你事,就算賣掉你,你也不知他們的內容
所以你看你與二房東契約有無所說謂”有寫施工前七日需覆上設計圖.+施工細節.+施工圖”如無,所謂賠15萬不存在,有,那你真的要賠
2．大房東認為他也有疏失之處.在於你說的”商場所有店面化糞汙水管都裝了唯獨我這家沒裝”,但在出租時你都有看到情況,因此就算他有錯,但可以不賠,所以要跟你共分賠償費還算好心
3．”我可以主張房東應有義務將這種管線安裝好再出租吧或應盡告知之義務呢”原則上,你不能主張,因為除非簽約前你完全沒看到現場,看到了,你要租是你的事了,因為大房東可能因此便宜租,但二房東認為有利可圖轉租給你,
4．補充一件事,你可以不賠錢,這錢該水電師傅賠給你,但有沒有簽約?如只是口頭請人做事,可能你要賠,但是你可以以侵權為前提要施工者賠償ㄡ

某超有名氣建設出租店面爭議...賠錢問題 - 貨車

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